[摘要] 钦州市:2015年一季度房地产开发投资、销售实现恢复性增长
一季度，受“金三银四”的销售旺季和央行、住建部、银监会联合下发通知，将已有一套住房且贷款未结清家庭购买二套房的低首付比例降至四成，公积金贷款购买首套房首付比例下调至两成的房地产“救市”政策及钦州市一直以来认真落实国家相关政策，正确引导房地产市场健康平稳发展。同时，去年一季度我市房地产开发完成投资（-13.3%）和销售面积（-39.6%）都是负增长的情况下，我市房地产今年一季度实现投资、销售恢复性增长。与此同时，在房地产市场运行中也存在着一些不容忽视的问题，值得关注。
一、房地产市场运行情况
（一）房地产开发投资恢复性增长显著，住宅开发结构继续优化。一季度，全市房地产开发投资完成14.9亿元，同比增长26.6%，增速比全区高了22.1个百分点，比去年同期提高了39.7个百分点。其中，住宅投资10.9亿元，增长32%，住宅投资增速高于房地产开发投资增速5.4个百分点；办公楼投资0.4亿元，增长18.7%；商业营业用房投资2.9亿元，增长29.5%。
住宅开发建设结构继续优化，调整面向“刚需”的90平方米及以下小户型住宅投资，去年一季度小户型的住宅投资下降20.4%，今年一季度实现了两位数增长。一季度，90平方米及以下住宅投资完成2.4亿元，增长14.9%，增速比上年同期提高35.3个百分点，占住宅投资比重的22%，90-144平方米的住宅投资完成5.3亿元，增长14.3%，占住宅投资的比重为48.3%。
（二）受国家对房地产“救市”政策及市场“刚性需求”的作用，商品房销售恢复性增长较快。一季度，商品房销售情况明显好转，增速提升显著，全市商品房销售面积34.4万平方米，同比增长50.1%，比1-2月提升50.4个百分点。其中，住宅销售面积29.1万平方米，同比增长32%，比上月提升58.3个百分点。全市商品房销售额14.2亿元，同比增长67.2%，比1-2月提升6.9个百分点，其中，住宅商品房销售额10.1亿元，同比增长28.1%，比1-2月提升19.7个百分点。商品房销售恢复性增长较快，主要原因如下：
一是基数较小的原因。全市2013年一季度商品房销售面积38万平方米，2014年一季度商品房销售面积23万平方米，下降39.6%，从而致使2015年一季度商品房销售面积的基数较小。
二是钦州市商品房销售价格保持全区中等水平，城市周边较多乡镇农村居民到城市购买商品房。一季度，全市住宅商品房销售均价3468元/平方米，同比下降了2.9%，从2011年起到现在，全市住宅商品房销售均价维持在3500元/平方米左右，价格平稳。随着城乡居民收入的不断增加，越来越多城市周边乡镇农村居民到城市购买商品房，如：在钦北区效区开发的“海伦堡东方
海伦堡东方3380元/平方米3.92分钦北大道288号（林湖森林公园斜对面）400-176-0760 转 644479”楼盘，由于销售价格合理，比市区平均销售价格低800元/平方米左右，这个楼盘的钦北区机关、企事业单位人员及周边乡镇的农村居民有很大的吸引力，该楼盘今年一季度的销售面积就达到3万多平方米。
三是受二套房政策调整的利好，商品房销售恢复性增长。国家对购买第二套住房政策的调整及钦州市住房公积金管理中心2014年12月发文，明确职工已有一套住房，再次购置第二套住房，视为改善型住房可以用住房公积金进行贷款，夫妻双方正常缴存住房公积金的，高可贷35万元，单方的高由20万元提高到28万元。促进了职工购买第二套住房的积极性。
四是大楼盘促销售和“刚性需求”及“改善型需求”等释放作用，拉动了销售。一季度，住宅商品房销售均价3468元/平方米，同比下降2.9%，由于房地产商的促销作用，在销售价格的优惠等作用下，“刚性需求”和“改善型需求”得到了释放，单个楼盘销售面积超过1万平方米的就有10个楼盘，共销售超过15万平方米，大楼盘销售面积较多，拉动了商品房销售面积的增加。
（三）开发企业资金链有所好转，定金及预售款和个人按揭贷款增长较快。在销售业绩高位增长的带动下，全市房地产开发企业本年到位资金回笼加快，企业资金链有所好转。一季度，全市房地产开发企业本年到位资金28亿元，同比增长31.8%，增幅比上年同期提高51.8个百分点，高于同期开发投资增幅5.2个百分点。
从资金来源看，企业到位资金主要渠道来自自筹资金、定金及预售款和个人按揭贷款，这几个渠道增长较快，但国内贷款进一步减少。一季度，房地产开发企业自筹资金12.1亿元，增长61.1%；定金及预收款7.9亿元，增长73.1%；个人按揭贷款4.8亿元，增长18.3%；国内贷款2.4亿元，下降45%。
二、值得关注的问题
（一）房地产开发企业和项目减少，对房地产开发企业持续发展影响较大。到2015年3月止，全市在库统计房地产开发企业135家，比去年同期减少2家，比去年年末减少11家；房地产开发投资楼盘139个，比去年同期减少11个，比去年年末减少21个。在139个楼盘中，有63个楼盘已竣工或到收尾阶段，占全部楼盘的45.3%。其中，有44个楼盘在一季度没有投资额，占了全部楼盘的31.7%。房地产开发企业和项目的减少，对房地产后继发展影响较大。
（二）商品房新开工面积增长放缓，施工面积和竣工面积下滑。一季度，全市商品房新开工面积51.3万平方米，同比增长5.5%，但增速比1-2月份下降9.2个百分点，增长放缓。其中，住宅新开工面积40万平方米，增长4.9%，增速比1-2月份下降6.6个百分点；施工面积875.8万平方米，同比下降2.9%，其中，住宅施工面积656万平方米，同比下降1.5%；竣工面积26万平方米，同比下降64.1%，其中，住宅竣工面积19.9万平方米，同比下降60.3%。新开工面积增长放缓表明在当前房地产市场调整期的大背景下，房地产开发市场呈现施工规模缩减，建设趋缓的局面。部分房地产开发企业仍保持相对谨慎的态度，投资信心不强，开工速度并未出现与市场销售的同步提升，从而给后续市场供应带来的不确定因素增多。
（三）商品房待售面积偏大，房屋销售压力加大。由于去年商品房销售出现负增长，去年年末商品房待售面积达到119万平米，结转到今年，使今年商品房待售面积进一步增大。一季度，全市商品房待售面积129.5万平方米，增长55%，其中：待售1-3年的商品房面积53.7万平方米，增长54.6%，占全部待售面积的41.5%。在销售市场不稳定因素下，房屋库存偏大，市场消化的压力加大，房地产企业的投资资金不能及时回收，影响房地产业的健康发展。
三、建议
（一）从需求的角度而言：
1、积极推进以“人”为核心的新型城镇化建设。大力推进城镇化建设，着力提高城镇的内在承载力，实现产业发展和城镇建设融合，用产业、用实体经济来转移和吸引更多的人口、留住外来人口。
2、大力发展经济提高人民群众收入。一个城市或者地区的发展水平和人均可支配收入在很大程度上影响着对房地产的需求，要通过发展经济提高人民群众的收入水平来释放对房地产的潜在需求。
（二）从供给的角度而言：
1、房地产开发要限量提质。目前钦州市的商品房库存偏大，销售的对象较为单一，如在宏观上把控不好，有可能会出现一些不可控的风险。
2、采取相应措施激活和引导市场。对房地产企业扶优扶强，对实力强、品牌好，消费者有口皆碑的“龙头”企业在综合报建、税费缴纳、各项保证方面给予支持，并开辟一些绿色通道，增强投资信心。
（三）从政府的角度而言：
1、相关部门加强相互配合，共同抓好房地产项目入库，做到应统尽统。要高度重视房地产项目入库管理工作，对已开工建设但未能纳入统计的房地产项目进行清查，使房地产项目得到及时入库，统计数据实现应统尽统。
2、强化督查，抓好房地产开发项目推进。一是从源头适度增加土地供应量，整治开发企业囤地现象，公开未开发土地情况，加强未开发土地的监督处置；二是要完善房地产开发项目建设责任机制，督查房地产开发项目要按照合同约定时间开工建设，加快重点房地产开发项目的落地和推进工作，确保房地产开发项目稳步推进。
3、广泛筹措建设资金，拓宽融资渠道。要加强与银行和企业的沟通协调，争取金融机构更多信贷支持，拓宽资金来源渠道，提高融资能力，保证房地产开发项目建设。
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