[摘要] 近年来，房地产行业乱象频出，种种乱象导致房地产行业的画风越走越偏，以至于大众对这个行业开始反感，而导致这种乱象的就是因为它——预售制度。
近年来，房地产行业乱象频出，比如：高房价、烂尾楼、楼跑跑、虚假广告、 合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、吓死人的地王、延期办证等等，这种种的乱象导致房地产行业的画风越走越偏，以至于大众对这个行业开始反感，而导致这种乱象的就是因为它——预售制度。
预售制度变相推高房价
有人说，高房价是老百姓心中永远的“痛”，但这只说对了一半。其实，房价的下跌与上涨，都牵动着亿万人的神经，演绎着普通百姓的万千心态。有房的、无房的，刚需族、投资客，诉求不同，对房价的期盼也各不相同，有喜、有忧、有纠结。还有政府、企业、银行等，面对房价的涨涨跌跌、资产的膨胀与缩水，也是各抱春秋。
说起高房价，先指向的无疑是开发商对利润的贪婪，但贪婪的“老虎”可不止这一只。从源头看，节节攀升的土地成本、林林总总的各种税费成为高房价的直接推手。据权威人士推算，土地成本占商品房开发成本比例平均达40%，一线城市还要更高，各种税费约占15%至20%。土地成本的高企、各种税费的繁杂，反映了房地产领域相关制度供给的扭曲，根源则在于“土地财政”。
预售制助长开发商的不规范
房地产市场秩序乱问题。或许用“烂尾楼”“楼跑跑”“楼倒倒”“楼脆脆”“楼歪歪”这些词并不能穷尽近年来楼市之乱象。虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、延期办证。。。。。。可以说，等待消费者的是防不胜防的“陷阱”，每一个“陷阱”背后都是成百上千百姓的辛酸苦辣。这些都与预售制密不可分。
房地产市场种种乱象的存在，即有开发商诚信问题，也与开发商及建筑队伍的资质、实力、技术、管理等密切相关。究其根源，则是预售制下房地产行业总体门槛较低，开发商鱼龙混杂、良莠不齐，行业整体呈低端、粗放发展模式。一些诚信度差的开发商，通过虚假广告等方式诱骗消费者下定金，后卷款跑路，一些资质较差、资金实力较弱的开发商，特别是那些靠“八个瓶儿七个盖”绝活玩转房地产的开发商，极易陷入资金链断裂，留下“烂尾楼”一走了之。而一些开发商技术落后及偷工减料、以次充好等不诚信行为则造成不胜枚举的“货不对板”乃至“房闹”。
预售制加大贷款银行风险
大的问题就是这种制度成了房地产开发商“空手套白狼”式的获取暴利的主要途径。房地产开发商依靠银行和承建商垫付大部分成本，房屋建筑刚一开始，就可能通过房屋预售贷款让自己资金回笼。这种方式不仅让房地产开发商投入成本十分低下、投资资金少，而且也可以让房地产开发商的房屋开发风险完全转移给消费者与银行。可以说，对消费者与银行来说，房屋预售制度是一种风险甚高的制度，而且这种制度也让房地产开发商的融资完全依赖到国内银行身上，这必然会增加国内银行的风险。而银行的风险是什么？就是银行的不良资产，它后一定会归结到整个社会风险上，后会归结到整个社会民众都要来承担的风险上。
预售制助长开发商争地王
高地价和地王的频出，与预售制息息相关。国家推销的商品房预售制则为开发商非理性拿地、争当“地王”提供了底气。开发商只需很少的自筹资金即可撬动庞大项目。一般开发商资金来源主要由贷款、外部资金、自筹资金、客户定金及预收款等其他资金构成，自筹资金一般在30%左右。 从国家统计来看，房地产开发企业到位资金中，定金及预收款、个人按揭贷款等其他资金占47%。可以说，预售制为开发商创造了大化的资本乘数效应，推动了房地产行业的狂飙突进。正是房地产开发的高杠杆导致开发商高负债，疯狂拿地，“地王”频出，持续推高地价和房价。
透过房地产市场出现的问题来分析，我们不难发现，预售制是高房价、高库存、秩序乱的直接或间接的推手，取消预售制将从一个侧面推动上述难题的缓解。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
