[摘要] 2016年1-7月份，全国房地产开发投资55361亿元，同比名义增长5.3%，增速比1-6月份回落0.8个百分点。其中，住宅投资36981亿元，增长4.5%，增速回落1.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。
统计局公布7月宏观数据：
1：2016年1-7月份，房地产开发投资55361亿元，同比名义增长5.3%，增速比1-6月份回落0.8个百分点。其中，住宅投资36981亿元，增长4.5%，增速回落1.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。
1-7月份，房地产开发企业土地购置面积11167万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-6月份扩大4.8个百分点；土地成交价款3848亿元，增长7.1%，增速回落3.1个百分点。
房屋新开工面积92944万平方米，增长13.7%，增速回落1.2个百分点。
1-7月份，商品房销售面积75760万平方米，同比增长26.4%，增速比1-6月份回落1.5个百分点。其中，住宅销售面积增长26.7%，办公楼销售面积增长41.3%，商业营业用房销售面积增长15.5%。商品房销售额57569亿元，增长39.8%，增速回落2.3个百分点。
7月末，商品房待售面积71382万平方米，比6月末减少34万平方米。其中，住宅待售面积减少415万平方米，办公楼待售面积增加26万平方米，商业营业用房待售面积增加196万平方米。
7月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.01，比6月份回落0.39点
从数据看，所有数据都不乐观！
从数据看，7月单月商品房销售面积是1.14亿平米，其中住宅是1亿平米，数据全面创造了2016年单月数据低。从同比看7月成交面积同比涨幅18.7%，金额上涨同比28.5%，均低于累计前7月涨幅，整体看，市场已经出现了惯性趋势性的回落。
2：从新开工面积看，涨幅也明显放缓：影响投资
房屋新开工面积92944万平方米，增长13.7%，增速回落1.2个百分点。
1:开发节奏缓慢。2016年来支撑房地产投资的施工数据回落。
2：国企抢地王，地价高涨，导致入市节奏放缓，房价涨幅低于地王要求。
地价高于房价，影响了新开发节奏，一二线城市拥有土地的企业增加供应的积极性不高、而三四线库存依然高位，这些因素导致去库存难度加大。
3：库存降速明显放缓：
6月末，商品房待售面积71416万平方米，比5月末减少753万平方米。其中，住宅待售面积减少770万平方米
7月末，商品房待售面积71382万平方米，比6月末减少34万平方米。其中，住宅待售面积减少415万平方米
从2016年3月开始库存明显下调，在7月份库存去化少，其中办公商业均出现了明显库存增加。
整体看，从看，库存结构去化非常不均衡，反而是之前库存较少的一二线城市成为了去库存的主力军。而库存较多的三四线城市，库存依然维持或者去化时代缓慢。
从去库存的结构内容看，去化的大部分是一二线城市的住宅，商业地产与其他城市的住宅依然库存明显。
一二线城市地王潮全面出现，惜售现象增加。房地产行业去库存难度越来越大，在前期系列政策刺激下，在涨价的预期和宽松的信贷政策影响下，库存去化，但随着房价高位，按揭信贷短期急增，市场风险越来越大。2016年上半年以来已有多个一二线热点城市的政策开始逐步收紧，因城施策仍将继续主导下半年市场的发展。
4：房地产景气指数开始下调
5月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.48，比4月份提高0.07点
6月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.40，比5月份回落0.08点。
7月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.01，比6月份回落0.39点。
房地产景气指数出现了连续2个月的下调。市场风险越来越大！！
7月，各地商品住宅成交量第四个月环比下降，市场持续处于高位回调状态。而二手房市场成交量止跌回升，21个城市二手住宅成交面积环比上升11%，其中北京、上海、深圳环比增幅超过两成。
7月，虽然各线城市溢价率均有所回落，但一线及三四线城市的平均楼面地价都创下历史新高。尽管当前新房销售高位调整，但土地市场的热潮仍在延续。
整体而言，7月如期进入淡季，新房成交量进一步高位回落。中原监测的40个城市数据显示，7月商品住宅成交面积环比下降5%，但同比上升13%。可见市场虽然已经持续四个月环比走低，但依然好于去年同期水平。而7月新房成交整体回落主要是受到二线城市表现不佳的影响，二线热点城市中，仅大连、南京、南昌7月成交量环比上升，其他城市均有不同程度下滑。本月出台楼市收紧政策的厦门成交量回落显著，环比降幅接近四成。
二线城市中的热点城市因政策收紧，加之前期高位回调因素的共同作用下，导致市场供求下滑。但与此同时，一线城市正在逐步消化前期新政的影响，尤其二手房市场表现突出。在一线城市带动下，7月二手房成交量整体止跌回升，结束了持续三个月的环比下滑走势。北京、上海 、深圳的二手住宅成交面积环比增幅分别达到59%、38%、21%。且上海7月成交面积已经超过去年同期水平，市场触底反弹势头强劲。加之一线城市7月的中原二手住宅价格指数涨幅均现扩大，市场可谓迎来一波成交量价齐升行情。
当前市场的局部过热已经引起了政策制定层的高度重视。7月新华社连续三天发布针对楼市变局的时评，中央政治局会议更是专门提出要“抑制资产泡沫”。
8月初合肥、南京、苏州等城市再出调控政策
前7月二线城市涨幅超过一线城市的主要原因是因为政策因素。在3月份一线城市出台了不同力度的约束性政策抑制了一线城市的价格上涨，而且从限购、限贷政策看，二线城市目前的宽松程度也大，所以导致在前7月资金宽松的情况下，市场活跃。
6月开始到8月，包括合肥、厦门、南京、苏州等城市开始收紧信贷政策，预计将扩大到其他价格涨幅较快城市。
尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨，但城市间涨幅差异仍然较大，上涨过快的城市主要集中在一线城市和部份热点二线城市，其房价涨幅远高于其他城市，其余二、三线城市房价走势相对平稳。
地王是未来大的风险，一线城市成交已经开始放缓，部分热点二线城市成交火热，房价地价领涨。预期下半年，房地产调控继续因城施策，升级到一城一策，一旦信贷政策宽松不能持续，下半年，特别是四季度房地产市场的风险可能爆发。
整体市场看，风险大的依然是三四线城市，资金回归核心城市依然是趋势！
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
