[摘要] 去年以来，我市出台了《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施方案》，今年再连续推出多项楼市利好政策，有效推动了我市房地产的健康发展，商品房去库存成效明显。但市场刚需不足，观望情绪严重，新政效果正逐步减弱，房地产市场整体仍显低迷。
去年以来，我市出台了《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施方案》，今年再连续推出多项楼市利好政策，有效推动了我市房地产的健康发展，商品房去库存成效明显。但市场刚需不足，观望情绪严重，新政效果正逐步减弱，房地产市场整体仍显低迷。
一、利好政策成效明显
为促进房地产健康发展，我市推出多项楼市利好措施，先是去年春节前后，推出购房减免50%-80%契税，进入四月份后又再次推出了房地产新政，给予非城市 的购房者每套1万元的补贴，同时给予契税全免等。连续的利好政策影响，刚需、改善型需求乃至 性需求得到释放，去库存成效明显。
（一）房地产开发 有所回暖。2-8月各月房地产开发 累计增速分别是-44.6%、-24.2%、-23.9%、-19.6%、-13%、-6%、-6%，降幅逐月收窄。1-9月，房地产开发完成 45.8亿元，同比增长7.2%，实现今年首次正增长，市场呈现向好态势。
（二）商品房去库存效果显现。今年2月，我市商品房待售面积达到162.5万平方米，为近五年来商品房待售面积的大值。在 利好房市政策的推动下，待售面积逐月减少，去库存效果明显。1-9月，全市商品房待售面积137.1万平方米，比今年2月减少25.4万平方米，比去年同期减少13万平方米，下降8.7%。我市待售面积从今年7月起已经连续三个月同比下降，去库存成效明显。其中，住宅类待售面积83.5万平方米，同比下降7.6%；商业营业用房待售面积为34.4万平方米，同比下降20.2%。
（三）房屋新开工面积持续增长，施工规模扩大。1-9月，全市房屋新开工面积183.2万平方米，同比增长93.7%，比上半年提高28.4个百分点。其中，住宅新开工面积140.7万平方米，同比增长88.9%，占房屋新开工面积的比重为76.8%；商业营业用房新开工面积25.2万平方米，同比增长160.7%。
二、房地产市场整体仍显低迷
尽管我市支持楼市政策有一定的推动作用，但是这种效果正在逐步减弱。前期的政策已经拉动较多购房者购买，市场需求减少。同时，房价较为平稳，全市住宅商品房年均售价保持在3500-3600元/平方米左右，购房者不急于出手；商业营业用房由于受到互联网商业冲击，市民 信心不足，去库存仍然压力较大。房地产市场在新政刺激后又逐渐趋于平淡，进入观望期，市场整体仍显低迷。
（一）开发 意愿不足。由于房屋库存仍然偏大，市场消化压力较大，房地产企业的 资金不能及时收回，企业对当前市场的信心不足。从去年6月份开始至今年8月，我市房地产开发 已经连续14个月同比保持负增长态势， 是今年2月，累计同比下降44.6%。9月止，完成 45.8亿元，同比增长7.2%，今年首次实现正增长，仍低于全市固定资产 增速14.8个百分点。 1-9月，土地购置面积18.71万平方米，同比下降27%，从去年9月开始连续12个月保持负增长。
（二）商品房销售放缓。一季度我市商品房销售面积同比增长7.5%，上半年增长5.1%，呈回落态势。至8月底，商品房销售面积开始出现负增长，同比下降13.9%。1-9月销售继续低迷，商品房销售面积95万平方米，同比下降15.5%；商品房销售额37.6亿元，同比下降11.8%，呈现加速回落态势。商品房销售回落的主要原因是去年出台的一系列利好措施促进商品房交易活跃，造成较大基数，销售趋势下滑反映利好政策效应正在逐步减弱。
（三）商品房库存量偏大。近年来，我市商品房库存量不断增大，今年2月全市商品房待售面积达到162.5万平方米，为近五年来商品房待售面积的大值，是2012年2月56.5万平方米的近三倍、2014年2月84.0万平方米的2倍。今年1-9月，全市商品房待售面积137.1万平方米。其中待售1-3年的房屋面积为72万平方米，占全部待售面积的52.5%。较大的商品房库存，制约房地产企业 的积极性，对全市房地产市场的健康发展伏下隐患。
（三）项目建设趋缓。1-9月，房屋施工面积985.06万平方米，同比增长4.3%；房屋竣工面积46.4万平方米，同比下降33.5%。整个房地产开发市场呈现施工规模较大，但建设趋缓的局面。
三、建议
面对当前房地产发展新常态，建议在项目建设、资金筹集、库存消化、市场信心等方面着力，进一步激发房地产开发持续活力，促进房地产市场平稳健康发展。
（一）拓宽融资渠道，解决融资难题。1-9月，全市房地产开发企业本年到位资金91.1亿元，同比增长11.1%，比上半年回落18.2个百分点，增速趋缓。其中，国内贷款2.6亿元，同比下降29.4%。针对当前房地产开发资金吃紧的问题，建议支持企业通过多种渠道筹集开发资金的合理融资需求，提高企业自身抵御风险的能力；同时对开发能力较强、信用资质较好的行业龙头企业，争取更多的金融机构支持构建多元化融资体系，扩大资金筹集渠道。
（二）激活市场促进购房，化解库存难题。建议 政策引导企业快速消化库存，企业要借力政策宽松环境，加大 营销手段，多途径盘活存量商品房。 层面通过定量限价收购、定向销售、合理补偿的办法回购部分滞销项目以补充保障性住房的房源，缓解房地产企业的资金沉淀压力；企业层面通过适度让利、以租代售、租售并举等方式，加快库存商品房消化。
（三）推进项目建设，加快配套设施建设进程。有关部门针对促进房地产市场平稳健康发展问题，在审批环节进一步简政放权，加快土地、规划、施工等手续办理时限；在开发建设收费环节按照少取、放活的原则，能降低标准的尽可能降低标准，能后置的尽量后置，促进房地产项目尽快开施工。房地产企业不仅要注重商品房建设的速度，更要关注配套设施的健全。一方面积极向 部门争取民生的公益配套设施，另一方面自身要引进如超市、幼儿园等居民生活配套项目，以提升市场竞争力，增加新楼盘入住的人气。
（四）加强舆论引导，提振市场信心。房地产开发市场的健康运行离不开企业和消费者两大主体。建议为房地产开发市场创造良好的舆论氛围，一方面积极推进市场信息公开机制，另一方面规范新闻媒体对房地产开发市场的舆论导向，引导消费者对于政策和市场有正确的理解和认知，促进住房消费理性发展，全面提振和激发房地产开发市场稳定发展的良好预期和持续活力。
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