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买房小常识,菜鸟如何一眼识别,户型得房率

房天下  2018-11-06 16:03

[摘要] 买房的时候,拿到户型图之后,一看面积好大,心中一喜下单买了,由于现阶段买房,期房是较多的,真正的现房微乎其微,如果是现房,完全可以去感受一下现场,面积大小一目了然,期房那就有很大的水分,不直观,真正建筑面积的得房率,有多高,有很大的说法,多层,小高层,高层,洋房,LOFT,别墅的得房率是不一样的。

买房的时候,拿到户型图之后,一看面积好大,心中一喜下单买了,由于现阶段买房,期房是较多的,真正的现房微乎其微,如果是现房,完全可以去感受一下现场,面积大小一目了然,期房那就有很大的水分,不直观,真正建筑面积的得房率,有多高,有很大的说法,多层,小高层,高层,洋房,LOFT,别墅的得房率是不一样的,得房率的就是LOFT户型,还有多层房;

得房率的计算,有时候是比较复杂的,这里面参合的就是,公摊面积,赠送面积等等;

大概在两年前,那时候三四线房价正低迷,想储备点房源,去看了一套小两室的房子,70多平米,但是设计的时候,是两室一厅的房子,实际上房子的进门正对的地方,还有一个全屋顶的平台,这个平台,实际上完全可以装上窗户,就是一个卧室,无形中多出来一个卧室,变成了三室一厅,心中甚喜,但是,其他的卧室,说实话,实在是太小了,放一张床就没地方,但是这个户型非常的吸引人;

这个房子的得房率,加上送的平台,可以说达到了90以上,这样的高层房子,实属罕见;

但是,由于房子的结构问题,光线问题,还是选择了放弃,再次说明,赠送面积虽好,有诱惑,但是还是要考虑他的实用性,今天聊的就是一个房子的得房率,接下来好好聊聊!

:公摊面积都有哪些,怎么计算?

公摊面积,一般包括电梯井,公共用房,物业管理用房,设备间用房,管道井,楼梯,门厅过道,垃圾道,变电室,公共墙体等等,之前北方供暖的时候,还有供暖锅炉房,现在都基本上集中供暖,理论上只有一个管理阀门,就简单多了;

公摊面积的一些常识,买房的时候,一定要知晓;

一是公摊面积怎么计算,公摊面积,是根据面积计算的,而不是户数计算的,总公摊面积/套内建筑面积=计算出一个公摊系数,一套房的套内面积是多少,减去公摊面积,就是理论上的得房率,这是最基本的算法,赠送面积除外;

二是公摊面积并非越小越好,公摊面积太小了,代表公共建筑设施减少,影响住宅居住品质,楼层越高公摊面积越大,商业用房公摊面积,因为公共服务更多,另外,零公摊的面积的宣传,都是说瞎话;

三是公摊面积大概比例,多层房子公摊系数在8-10%之间,小高层12-15%之间,高层公摊面积在15-25%之间,别墅5%左右,商业用房达到45%以上,都是大概率事件,商业用房走廊,电梯,以及公共配套更多,公摊系数也越大;

四是公摊面积也可以自己去计算,或者要求开发商出具一个数据,或者写进合同也是合理的,一般人并不在意,但是太亏面积可以核实;

第二:赠送面积,是不是就是最划算的?

赠送的面积,如果能够合理利用,可以提高得房率,但是这些赠送的面积,也有很多的说法,不要被开发商忽悠了,为什么呢?

赠送面积固然是好的,但是不能因为赠送的面积,而成为选房的标准,只可以算做是锦上添花,绝不能当做理所应当的购买条件,户型还是需要合理设计!

一是哪些面积,本来就是你的呢?

露天阳台,入户花园只计算一半的面积,这都是常识,净高低于2.1米的地下室,阁楼,落地飘窗都是不计算面积的,实际上都会收费,一般几百钱一平米的地下室,每个人应该都付费了,只不过开发商,打了一个插边球,个人不知道而已,为什么开发商赠送你呢?

这个事是关于开发商的一些利益的事情,不计算面积的部分,开发商可以少交税,赠送给用户,换来营销效果,对开发商来讲是一箭双雕;

为什么地下室,都是很便宜,没有房产证,没有任何手续,只有一个协议呢?

二是赠送的面积,都有哪些应该注意的事项呢?

赠送的面积,基本上没有产权,法律保护就更加的扯淡了,赠送面积合理利用,不能影响主建筑,另外,就是注意城管找你;

有些时候赠送面积,也是花了钱的,例如顶层赠送阁楼,阁楼一般都是不收费,但是顶层或按照所有楼层高卖给你,多层的房子,会按照三四楼的价格卖给你,实际上等于花了钱买的房子,但是这些房子没有任何的手续,产权等等;

开发商最喜欢用,两房变三房,买一层送一层的噱头来宣传推广,去看房的时候,一定要了解实质,算清楚自己的帐,了解清楚自己的需求,甚至要提前设计好怎么装修,效果,才可以出手购买;

第三:2014年后新规后的建筑市场,赠送面积成为了历史;

为什么还有市场上,赠送面积的情况,这就是已经审批的房子,还是按照旧的执行,2014年7月1号以后审批规划的房子,就不在有赠送面积这么一说了,大的飘窗入户花园,没有围起来的阳台,2.2米以下的地下室,一些复式户型的夹层面积,2.2米都要进行计算面积,这些面积只不过按照一半计算,地下室可以就产权证了,只不过是一半的价格;

购房成本会增加是一定的,但是房价更加实诚,也是有可能的,这会直接影响到一些小区的容积率,居住密度降低,但是未来想买小户型的房子可能越来越难了,开发商也不屑于建造这样的利润空间变小的房子;

得房率,还得按照传统的计算方式,应该是最正确的,那么得房率,用户业主会更加的在乎,开发商要做好数据,别糊弄业主。

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