[摘要] 为妥善处理钦州市房屋、土地分散登记和农村宅基地超面积建设等原因造成无法登记办证的历史遗留问题，稳步推进不动产统一登记工作，市人民政府坚持以人民为中心，主动担当，本着尊重历史、实事求是、因事施策、确保实效的原则，用足用活政策，着力研究解决房屋和土地登记历史遗留问题.....
为妥善处理钦州市房屋、土地分散登记和农村宅基地超面积建设等原因造成无法登记办证的历史遗留问题，稳步推进不动产统一登记工作，市人民政府坚持以人民为中心，主动担当，本着尊重历史、实事求是、因事施策、确保实效的原则，用足用活政策，着力研究解决房屋和土地登记历史遗留问题，经市人民政府同意印发了《钦州市自然资源局 钦州市住房和城乡建设局 国家税务总局钦州市税务局关于妥善处理不动产登记史遗留问题的若干意见》（下称《意见》），既维护了相关权利人的合法权益，又有效化解了各种社会矛盾。现就《意见》主要政策解读如下：
一、出台背景
✍ 因不动产统一登记实施前土地、房屋分开登记和农村宅基地超面积建设等各种历史原因，造成我市相当数量的历史房屋登记存在房地权利人、权力性质、范围相互矛盾或房屋登记缺乏规划、竣工验收材料、合法的土地权属来源等情况。这类因原土地、房屋分散登记和农村宅基地超面积建设等问题带来的遗留问题，影响了登记业务开展，也影响了不动产权利人的合法权益。
二、主要内容
✍ 《意见》主要是对2016年6月28日我市实行不动产统一登记前，因土地、房产分开登记和农村宅基地超面积等造成的9种类型的不动产登记历史遗留问题提出24点妥善处理意见。具体如下：
✍ （一）关于房地用途、年限不一致的问题
主要包括2种情况：
1.房屋所有权证书和国有土地使用权证书记载的房屋用途和土地用途不一致的，允许先分别按原用途对照《土地利用现状分类》GB-21010-2017中的二级分类进行不动产登记，终止日期不变。自然资源部门和住房城乡建设主管部门在登记后一年内依法作出处理，同时完善相关审批手续，并将处理结果送不动产登记机构存档。如果开发商不配合处理，造成无法在一年内完成依法查处和征（补）缴出让价款、罚款的，由自然资源部门进行追缴，经多次催缴仍不配合的，由自然资源部门向人民法院申请强制执行。
2.综合用地和城镇混合住宅用地可申请重新登记确定土地用途及出让年限。对原出让用地土地用途为综合用地中的商服用地、住宅用地、工业仓储用地的，按现行《土地利用现状分类》GB/21010-2017二级分类进行登记的办法和年限界定。同时还界定了综合用地的确定范围。
✍（二）关于房、地权利主体不一致的问题
主要解决合法宗地上的房屋多次转让但只办理房屋转让手续，并没有同步办理土地使用权转移，造成土地和房屋的登记主体不一致的问题。解决方法是：允许当事人凭现时房屋产权证书和完税证明、土地权属证书，共同申请办理房地一体的不动产登记，如无法联系到原土地权利人或原权利人不配合的，经审查无查封、抵押情况并经公示无异议后办理房屋及相应土地使用权不动产统一登记。权利人已故的，由其合法继承人代为申请。
✍（三）关于违反用地规划等规定开发建设的问题
主要包括两种情况：
1.开发建设单位（企业）违反规划条件、土地出让合同约定或者超用地红线、超容积率等问题，允许已经取得房屋所有权证书的业主办理不动产转移登记。开发建设单位（企业）的违规问题由自然资源部门和住房城乡建设部门在登记后一年内作出处理，并将处理结果送不动产登记机构存档。 如果开发商不配合，造成无法在一年内依法查处和征（补）缴出让价款、罚款的，由自然资源部门进行追缴，经多次催缴仍不配合的，由自然资源部门向人民法院申请强制执行。
2.擅自改变土地用途的，分两种类型区别处理：一是未通过工程规划验收的，需要取得工程规划验收并完善相关土地审批手续后，才能受理业主的不动产登记申请。二是工程已经竣工验收且业主已取得房屋所有权证书的，可先按已建成的建筑现状进行登记。房地产开发企业的违规问题由自然资源部门和住房城乡建设部门在登记后一年内作出处理，并将处理结果送不动产登记机构存档。 如果开发商不配合，造成无法在一年内依法查处和征（补）缴出让价款、罚款的，由自然资源部门进行追缴，经多次催缴仍不配合的，由自然资源部门向人民法院申请强制执行。
（四）关于开发建设单位已注销的不动产登记问题
主要解决开发建设单位已注销或吊销营业执照后所开发楼盘的不动产登记问题，分两种类型区别处理：一是明确销售的房屋尚未办理不动产登记的，购房人可凭购房合同、购房款票据、税费凭证等材料单方申请登记。二是明确宗地土地使用权证书无法收回但销售的房屋已取得房屋所有权证书的也可按程序申请办理。
（五）关于国有土地使用权权属来源或其他登记材料缺失问题
主要解决三种不同类型的问题：
1.对1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以前已经使用国有建设用地至今没有权属来源材料的宗地，明确个人使用、单位使用至今和因房地产继承、买卖、调整、交换、赠与等原因取得的权属来源证明材料要求。
2.对已取得国有出让土地使用权证书，但无规划手续的私人住宅申请房地合一不动产登记的，明确1990年4月《城市规划法》出台以前和以后建成的房屋所需提交的材料。
3.明确工业园区内的企业厂房等生产设施使用的土地权属来源合法，但规划许可、施工许可、竣工验收等资料缺失的，在办理不动产登记时所需提交材料。
（六）关于国有划拨土地上房屋登记的问题
主要解决两种不同类型的问题：
1.集资房、房改房的登记发证问题，尚未办理土地分摊登记的，房屋所有权人属于原单位职工的，经单位核实身份并同意办理土地分摊后可保留划拨性质办理登记；不属于本单位职工或本单位职工申请房产转移的，要先补办出让。
2.在旧城改造区和一江两岸规划控制范围的，保留划拨性质办理房屋分摊土地转移登记，在不动产登记簿和产权证书中注明相关内容。
（七）关于不动产跨宗地登记的问题
主要明确不动产跨宗地登记的四个问题。一是对已取得房产证，房屋的基底涉及跨宗地的问题，由自然资源和住房城乡建设部门对涉及宗地进行分割、合并或调整界线，不动产登记机构依据相关审批文件办理登记。二是对于一幢房子跨两宗土地申请合并登记的，宗地的土地使用权终止日期以到期日早的时间作为终止日期；分割登记的，宗地以栋占地面积大的宗地的日期作为终止日期。三是土地用途一致的相邻地块申请合并的，合并后宗地的土地使用年限以最短宗地的使用年限确定。四是土地用途不一致但已经批准统一规划统一建设的相邻地块申请合并的，房屋登记依据住房城乡建设部门核定的用途确定，土地登记依据自然资源部门批准文件确定的解决建议。
（八）关于房屋实测面积与规划验收面积不一致的问题
主要明确三种类型处理意见：
1.不动产首次登记的房屋实际建筑面积（房产测绘报告载明的建筑面积）与规划验收面积不一致的，在1%以内的允许误差范围内，自建房按规划验收面积登记，商品房按实测面积登记。
2.竣工验收的建筑面积与工程规划许可建筑面积存在差异问题的，以竣工规划条件核实成果报告测出的建筑面积作为核定项目是否超出工程规划许可建筑面积，是否超容的依据。项目竣工测绘总计容面积不超过工程规划许可总计容建筑面积的可认定为不超容，超出部分在1%以内的，按土地出让合同价格计算楼面地价补交超建部分的土地出让金，超出部分在≥1%的，以申报竣工规划验收日期作为时点重新评估土地价格，补交超建部分的出让金。
3.对个人住宅审批及验收中对超出土地权属面积的建筑物在办理续建、拆旧建新、超出宗地面积在3%以下和以上的问题提出办理意见。
（九）关于农村宅基地使用权和房屋所有权登记的问题
主要针对农村宅基地登记遇到的问题提出处理意见，涉及到一户多宅、分阶段依法处理宅基地超面积、非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权、农村妇女和进城落户农民的宅基地权益、现有宅基地使用人与原土地使用权人不一致宅基地继承等6种类型的遗留问题。对这些问题妥善处理，也为下一步农村宅基地的登记发证工作全面铺开奠定基础。
三、政策实施过程中需要注意的问题
✍ （一）要明确时间范围
处理范围主要是指2016年6月28日我市实行不动产统一登记前，因土地和房产分开登记造成的历史遗留问题。
✍ （二）要明确未尽情形的处理方式
即对未列入本《若干意见》历史遗留问题处理范围的，由自然资源部门会同有关部门，按照“一案一议”方式报市人民政府研究解决。
✍（三）要明确适用范围
各县、区不动产登记历史遗留问题可参照本《意见》处理，也可结合县区实际，出台本县区的处理意见。
图文来源丨 钦州自然资源
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