[摘要] 2019年12月5日，由中房指数系统、中国物业服务价格指数系统主办，中指控股(CIH)、中指研究院承办的“2019中国房地产大数据年会暨2020中国房地产市场趋势报告会”在北京召开。
2019年12月5日，由中房指数系统、中国物业服务价格指数系统主办，中指控股(CIH)、中指研究院承办的“2019中国房地产大数据年会暨2020中国房地产市场趋势报告会”在北京召开。
会上，政协委员、中指研究院院长莫天全先生回顾了自2004年首届中国数字地产节以来中国数字地产的发展历程，以及数据化对行业发展的推动作用。中指研究院常务副院长、中指控股CEO黄瑜女士用大数据预判了2020中国房地产市场趋势。
中指研究院例行发布《中国房地产市场2019总结&2020展望》。同时还发布了《2019年中国物业服务价格指数研究报告》，《2019中国商业地产租金指数研究报告》。
同时，大会还邀请专家对区块链技术、城市计算等在房地产行业的应用，进行了解读。
大数据预判市场趋势
地产与大数据有机结合，拓展行业想象空间
2004年12月，中指控股举办首届中国数字地产节，2015年，中指控股开创地产数据化时代，探讨大数据在拿地决策、需求分析、营销管理等关键环节的应用。今天在第十六届中国数字地产节上，大数据和地产节进行了有机结合，让数字地产的概念更广、更宽、更远。
中国房地产数字化从指数开始在数据方面做了很多摸索，在实践中也取得了较好成果，其中中指数据库作为中指控股的品牌，成为金融机构、开发企业和其他相关机构广泛使用的房地产数据产品，这是中指控股将大数据在房地产行业应用的实践之一。中指控股大数据实践之二是把大数据、人工智能和区块链结合起来，在数据的基础上，把全部数据平移到云服务平台，开发了土地云、开发云、经纪云，其不仅是一个数据库，更是通过技术手段形成的SaaS工具平台，可有效提升工作效率。未来，中国数字地产在投资、建设、销售、物业管理和房地产金融等方面的作用仍具有较大的想象空间，也将呈现更多新的机会。
大数据预判2020中国房地产市场趋势
2019年，我国房地产市场政策环境整体偏紧，中央聚焦房地产金融风险，行业资金定向监管全年保持从紧态势；地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。市场方面，百城新建住宅价格涨幅进一步收窄，重点城市商品住宅成交规模小幅调整，市场去化压力加大；土地市场处低温状态，结构性拿地机会显现；房企资金面进一步承压，积极推盘强化回款。
展望2020年，全年经济增速将依旧呈现稳步放缓态势，房地产调控将继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同时在“因城施策”基本原则指导下适度进行政策优化。在此背景下，预计2020年房地产市场将呈现“销售及新开工规模小幅调整，投资中低速增长”的特点。需求端，市场规模调整幅度或将加剧，但城镇化推进及改善型需求的持续释放将形成有力支撑，销售面积下行幅度有限，降幅预计在5.0%~6.5%之间；供应端，预计2020年新开工面积存调整压力，降幅在1.4%~2.9%之间，投资增速将回落至5.9%~7.4%左右水平。价格方面，预计在“稳房价”目标下，房价水平随房企让价跑量策略的延续将保持稳中震荡，但考虑到一二线城市销量占比提升带动的成交结构上移，销售均价或现小幅结构上涨。
房地产大数据应用场景
大数据决策工具赋能商业地产
根据中房指数系统商铺租金指数和中房指数系统写字楼租金指数调研结果显示，2019年下半年中国商业零售市场消费平稳增长，租金环比上涨，2019年第四季度写字楼市场承压，租金环比下跌。在我国经济增速放缓和房地产市场从增量向存量市场转型的背景下，商业地产面临比较大的下行压力。
中指控股凭借多年的数据基础，在土地、住宅、写字楼、商铺、企业、购房者、宏观规划以及更多维的数据方面构建了中指控股的大数据体系。基于多年积累的商业地产楼盘信息，中指数据写字楼版正式上线，构建中国主要城市办公楼物业数据库。中指数据写字楼版覆盖了20个重点城市写字楼市场。涵盖七千多个写字楼楼盘，约1.4万个楼栋，实时跟踪6500余个楼盘租金售价数据，季度更新35万条租户信息和2000余个楼盘空置信息。中指数据写字楼版致力于提供全方位、多维度、实时动态的数据信息，为客户提供专业的数据服务。在数据基础上，赋能房地产上下游企业，为开发投资者提供数据工具平台，帮助其分析写字楼市场空置率、租户和平均租金水平。未来，中指控股将通过大数据和创新科技赋能中国商业地产市场。
场景驱动数据应用，助力企业拿地决策
当前房地产市场已经进入白银时代，如何做好拿地决策，是开发企业面临的一大课题。CREIS中指·地主对此进行了深入的研究，构建出行业领先的SaaS投策系统。产品通过城市评价体系和漏斗工具，挖掘出值得深耕的潜力城市，优化房企拿地布局。在系统内综合评定板块的现状价值和增值空间，遴选机会进入板块，并最终形成企业城市拓展地图。通过地价指数研发出的百城土地价格指数云图，帮助企业快速判断城各板块情况。
产品从宗地信息、地块评价、可研分析、可研报告四个部分，对地块投资价值进行多维分析。用户可以通过报告工具和APP端，生成任一地块的可研报告，便捷查看地块报告，并一键分享给他人。报告工具模块，针对一线投拓人员制作报告过程中查找数据难、制作报告费时费力等痛点，实现一键生成的创新体验，极大提升了开发企业及其一线员工的工作效率。针对个性化需求，产品还提供了自建模板的功能，用户可以在线上配置自己的报告模板。
CREIS中指·地主，以数据为驱动，以技术为赋能，助推中国房地产行业升级！
区块链的理想与现实
区块链分公链、私链两个链，技术核心强调的是联盟链，区块链本质是数据库技术，简单来说是数据管理，具备多匿名、去中心、防篡改等特点。其与传统数据库相比，区块链数据库在两个方面有所不同：1、区块链只能读不能写，可防篡改；2、副本间备份或同步以前通过管理手段实现，现在是通过算法手段，区块链可实现企业间的数据共享。
区块链技术应用已延伸到数字金融、物联网、智能制造、供应链管理、数字资产交易等多个领域，当前应用广泛的是互联网和金融领域，另外，区块链在城市治理、民生服务及司法领域也逐步发挥作用，实现了开票即报销，让群众少跑路、让数据多跑路以及保存、固定、追溯电子证据。
但是区块链也存在很多弱点，比如性能差等，同时智能合约、代码漏洞等问题的存在也给区块链带来很大的信任危机。
小产业，大变革，区块链改变了我们的记账方式，改变我们形成共识方式，改变商业合作编写方式，改变金融的底层逻辑。当前全球主要国家都在加快布局区块链技术发展，其应用已脱虚，正向实；技术已可用，但还不易用；定位企业间数据还达不到企业级，还需要我们共同努力。
城市计算：用AI和大数据打造智能城市
城市发展已经经历了电子化、网络化到信息化的过程，目前正在迈向智能化阶段。前三个阶段主要依靠计算机软硬件和网络通信技术，而智能时代更加依靠大数据和人工智能技术。以雄安新区的块数据平台建设为例，它采用了城市操作系统，承担了雄安新区的数据汇聚中心、数据管理中心、AI赋能中心、数据服务中心等角色；商业方面，京东商业街操作系统从进行多维洞察、搭建管控平台、提升经营服务和进行品牌营销等维度提供了完整的商业方案，这些方案以中台组建形式，搭在城市操作系统之上。同时涵盖一套管控系统，通过各种人工智能方法确保商业街各种设施和人的安全，并提供智能停车管理系统。最后，借助地铺活动及线上文创品牌IP，加大品牌营销；社区服务方面，京东城市与特斯联共同打造的“智能社区解决方案”也正在上海徐汇区进行落地应用，基于“智能城市操作系统”，该方案将物联网、人工智能等技术和社区应用场景深度结合，在社区场景建造了24数字化服务的京东智能社区操作系统，解决社区面临的安防、医养健康、亲子教育、商圈商超、生活缴费等问题，不仅提升了社区的运营效率，也增强了社区居民的获得感和幸福感。最后，“智能操作系统”是智能城市的数字基石和核心动力引擎。
深入解析企业发展趋势
房地产开发企业：销售业绩平稳增长，头部效应持续显现
（1）房企销售业绩增速保持平稳增长，头部聚集效应持续显现，经营状况总体仍处于良好态势。销售额前100房企销售业绩保持20%以上的增长，行业市场集中度继续扩大，阵营分化明显，头尾部阵营增速放缓，代表房企目标完成率均值90%以上。业绩贡献源主要为二线，刚改及改善类产品占比超7成，营销力度加强，打造营销矩阵，跨界合作与品牌IP营销，拿地态度更加理性谨慎，拿地规模保持平稳增长，前30企业拿地金额占前100的6成以上，融资环境从紧从严，大型房企优势明显。
（2）上市房企盈利能力、运营能力、偿债能力小幅下降，分化格局更加明显，行业风险总体处于安全范畴。上半年成本上行推动净利润增速及净利润率均小幅下降，去化及回款放缓致使周转率放慢，资产负债比例保持平稳，现金与一年内到期债务的比例微降，短期偿债压力继续加大。
（3）房企整体风险可控，二八定律显现。各阵营风险点分别为：头部稳健，中型偿债，小企业融资与土储；外部风险：中型企业面临区域调整风险，发展节奏有所影响；经营风险：中小企业风险较高，主要集中在项目销售、土地储备不足等。
（4）行业进入高质量发展期，分化格局延续、优胜劣汰加速、产品力竞争更激烈，科技应用更深入。未来，建议房企关注以下几点：，关注库存规模与质量，控制拿地规模与节奏；第二，保障融资渠道顺畅，提前做好融资规划：第三， 优化布局结构，做好产品。
物业价格指数及企业发展趋势分析
基于物业管理行业发展需要，在多年积累的研究经验基础上，中指研究院参考国内外相关研究成果，形成了“中国物业服务星级评价标准体系”和“中国物业服务价格指数系统”理论体系，制定了“中国物业服务星级评价标准体系”，考评出三、四、五星级项目作为合格样本，并考虑到数据的可获得性和在的代表性，选择二十个代表城市作为研究对象。2013年12月20日，中国物业服务价格指数研究报告首次对外发布，今已发布13期。从调研结果来看，2019年12月，二十城市合格样本中获得三星级的物业服务项目占比为55.93%，四星级和五星级占比分别为38.35%、5.72%。
2019年物业管理行业总结：（1）集中度提升，强者恒强局面强化；（2）并购大潮涌现，格局生变；（3）市场化拓展成为行业发展趋势；（4）企业发力多元化增值服务；（5）上市热潮持续。
未来，物业管理行业：（1）万亿级蓝海已成共识；（2）集中度将继续提升；（3）市场化与多种经营将是企业长远发展的重要支撑；（4）企业应聚焦主流城市群，把握重点省市发展机会。
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