[摘要] 钦州市发展和改革委员会、钦州市住房和城乡建设局联合发文出台《钦州市城区普通住宅小区前期物业服务等级收费指导标准方案》（以下简称《方案》）。《方案》自7月1日起执行。
近日，经钦州市人民政府同意，钦州市发展和改革委员会、钦州市住房和城乡建设局联合发文出台《钦州市城区普通住宅小区前期物业服务等级收费指导标准方案》（以下简称《方案》）。《方案》自7月1日起执行，发文之前已签订住宅前期物业服务合同的，其收费标准按原合同约定执行。如需调整或合同期满，按《方案》执行。
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钦州市城区普通住宅小区前期物业服务等级收费指导标准方案政策解读
2021年6月18日，钦州市发展和改革委员会、钦州市住房和城乡建设局联合印发了《钦州市发展和改革委员会 钦州市住房和城乡建设局关于印发钦州市城区普通住宅小区前期物业服务等级收费指导标准方案的通知》（钦市发改价格〔2021〕13号，以下简称《收费方案》），自2021年7月1日起施行。为进一步宣传、贯彻、落实好《收费方案》精神，现解读如下。
一、《收费方案》出台的背景
钦州市城区普通住宅小区前期物业收费管理经历了管、放、管的过程。2015年12月1日之前，实行政府指导价格管理；2015年12月1日至2018年4月1日期间，实行市场调节价；2018年4月1日之后，又实行政府指导价格管理。物业服务收费与千家万户切身利益息息相关, 事关改革发展稳定和民生大局。近年来，我市房地产产业得到了持续快速发展，有效地改善了群众的居住环境。但与此同时，围绕物业服务“价质不符”的矛盾也越来越多，迫切需要通过加强行业监督管理、规范物业服务企业的经营行为和收费行为。为进一步完善物业服务收费办法，规范物业服务收费行为，促进物业行业服务水平的提升，维护业主和物业服务业合法权益，更好满足人民群众日益增长的美好生活与良好居住环境需要，钦州市发展和改革委员会、钦州市住房和城乡建设局在深入广泛调查研究和反复征求意见基础上，根据相关规定，结合我市实际，制定了《钦州市城区普通住宅小区前期物业服务等级收费指导标准方案》。该方案的实施，对于有效化解物业服务收费方面的难题，营造安全、舒适、文明的居住环境，促进和谐社会建设，具有重要意义。
二、《收费方案》出台过程
《广西壮族自治区物价局关于印发<广西壮族自治区定价目录>的通知》（桂价综〔2018〕25号）规定公共租赁住房、保障性住房、房改房、老旧住宅小区物业管理服务收费标准和普通住宅小区前期物业管理服务收费以及住宅小区停车服务收费纳入政府定价管理。《广西普通住宅小区前期物业服务等级指导标准（试行）》（桂建发〔2019〕16号）规定城区普通住宅小区前期物业服务费要按核定的等级指导标准收取。为确保《收费方案》的科学性、合理性、可行性，市发展和改革委员认真遵照《政府制定价格行为规则》（国家发展改革委令第7号）要求，扎实走好调查研究、成本监审、集体审议、征求部门意见和公开向社会征求意见、报请市人民政府审批等程序。2019年下半年，市发展和改革委员就开始《收费方案》酝酿准备工作，到该方案出台前后经历了近2年时间。《收费方案》制定前期，市发展和改革委员分别深入市内多个小区进行了调查研究，多次与市住房和城乡建设局、房地产业协会、物业企业、业主及其物业管理委员会等进行座谈，广泛听取各方意见建议。根据钦州市住宅小区物业服务成本监审情况和价审会意见，市发展和改革委员会草拟了《钦州市发展和改革委员会关于征求<钦州市城区普通住宅小区前期物业服务等级收费指导标准方案>（征求意见稿）意见的函》，并向各县、区发改局和相关部门征求意见。2021年4月13日，市发展和改革委员会将修改完善后的《收费方案》（征求意见稿）在钦州市发展和改革委员会门户网站公布，广泛征求社会各界人士意见。2021年5月28日，市发展和改革委员会将修订后的《收费方案》上报市人民政府审批。经市人民政府同意后，2021年6月18日，钦州市发展和改革委员会、钦州市住房和城乡建设局联合发文《钦州市发展和改革委员会 钦州市住房和城乡建设局关于印发钦州市城区普通住宅小区前期物业服务等级收费指导标准方案的通知》（钦市发改价格〔2021〕13号）。
三、《收费方案》主要内容
《收费方案》共有六个方面内容：一是明确物业服务等级收费标准。二是明确停车收费标准。三是明确物业服务收费项目。四是明确本方案适用范围。五是明确本方案执行时间。六是明确本方案未尽事宜应按哪些文件规定执行。
四、《收费方案》主要特点
（一）政策依据详实丰富。制定本《收费方案》，市发展和改革委员会查阅了大量的资料。先后采用《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《中华人民共和国物权法》、国务院《物业服务管理条例》、《广西壮族自治区物业服务管理条例》、《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》（桂价格〔2018〕108号）、《广西普通住宅小区前期物业服务等级指导标准（试行）》（桂建发〔2019〕16号）、《广西壮族自治区发展和改革委员会 广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于明确住宅物业服务收费有关问题的通知》（桂发改价格〔2020〕192号）、《钦州市物价局 钦州市住房和城乡建设委员会关于加强住宅物业服务收费管理工作有关规定的通知》（钦市价格〔2019〕3号）、《政府制定价格行为规则》（国家发展改革委令第7号）、广西壮族自治区物价局关于印发广西壮族自治区定价目录的通知（桂价综〔2018〕25 号）、《关于钦州市住宅小区物业服务成本监审报告》（钦市发改价综〔2020〕1 号）等12个法规文件，为本方案的制定给予了有力的政策支撑。
（二）收费标准合理适中。经过成本核算和广泛征求意见，制定的《收费方案》比较符合我市当前的实际情况。一是收费标准计算方式较为科学。收费标准按照定价成本加合理利润、税金的方法来计算。定价成本按照《关于钦州市住宅小区物业服务成本监审报告》（钦市发改价综〔2020〕1号）的定价成本监审结果确定，合理利润率按照《广西壮族自治区物价局关于印发广西壮族自治区服务价格管理办法的通知》（桂价费〔2012〕66号）的规定确定为8%；税金按照国家有关法律法规规定的增值税6%，城建税、教育费附加、地方教育附加分别按增值税的5%、3%、2%确定。二是既充分考虑了居民、非居民的利益以及经济承受能力；同时又保障了物业服务企业的利益，从而促进物业服务企业改善管理，降低成本，提高服务质量。从抽查22个成立业主委员会的物业小区情况来看，物业服务费0.50-0.65元/m2占10个，0.66-1.00元/m2占12个；停车费：露天50-100元/月，室内170-250元/月。从招投标情况看，2020年为0.65-2.10元/m2之间，2019年为0.65-2.10元/m2之间，基本都在现行拟定的收费标准范围内。关于浮动10%的问题，政府指导价通常有一定的上下浮动空间，一般在10%至15%之间，本方案按10%确定。三是充分考虑了与地区之间的价格衔接。当前，全区已制定城区普通住宅小区前期物业服务等级收费标准的仅有柳州市、防城港市。我市《收费方案》的收费标准比2013年的物业服务等级收费标准有所提高，与防城港市的标准持平，比柳州市拟定的标准低。
（三）收费项目清楚明确。物业服务企业向业主可收哪些费，如何收，《收费方案》都有明确规定。一是实行政府指导价的收费项目有住宅物业服务费、车辆停放服务费、车位（库）物业服务费、车位（库）租赁费。收费标准按《收费方案》规定执行。二是实行市场调节价的收费项目有装修垃圾清运费、电梯运行费、消防设施运行费、出入证（卡）制作工本费、二次供水加压费。收费要求仍按《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》（桂价格〔2018〕108号）和《钦州市物价局 钦州市住房和城乡建设委员会关于加强住宅物业服务收费管理工作有关规定的通知》（钦市价格〔2019〕3号）有关规定执行。三是物业服务企业除对以上规定的收费项目以及业主自愿委托要求提供特定服务项目外，不得擅自设立收费项目收取其他任何费用。
钦州市发展和改革委员会
2021年6月28日
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